Договор купли-продажи – как его расторгнуть?

Расторжение договора купли-продажи квартиры

По ряду причин, как у покупателя, так и у продавца, может возникнуть желание расторгнуть уже заключенный ДКП. Законодательно эта возможность предусмотрена по обоюдной договоренности или в судебном порядке.

Какие случаи служат основанием для   Какие случаи служат основанием для расторжения ДКП?

Согласно законодательству, расторгнуть ДКП можно в следующих случаях:
• Непредвиденные причины, по которым становится невозможным выполнение его условий.
• Нарушение договоренностей по оплате, указанных в ДКП.
• Отказ в юридическом и физическом освобождении квартиры бывшими собственниками и членами их семьи.
Основанием в расторжении ДКП может служить:
• обоюдное согласие сторон;
• решение суда;
• наступление обстоятельств, которые предусмотрены в договоре.
Аннулировать сделку невозможно в одностороннем порядке. Процедура осуществляется только по взаимной договоренности или в судебном порядке. Результат фиксируется в письменном виде, в виде дополнительного соглашения.

На каком этапе может быть расторгнут ДКП?

До регистрации

Договор легче расторгнуть, если он еще не прошел госрегистрацию. До момента перехода права собственности владельцем квартиры считается продавец, покупатель не может распоряжаться недвижимостью. Если принято совместное решение о расторжении до подачи документов, достаточно оформить соглашение о прекращении ДКП.
В период от подачи документов до завершения процедуры регистрации участникам сделки необходимо оформить заверенное нотариусом соглашение о расторжении и подать его вместе с заявлением на прекращение процедуры перехода права.

После регистрации

В случае прохождения регистрации расторгнуть договор гораздо сложнее. В данном случае переход права собственности уже произошел, покупатель стал полноправным владельцем квартиры, следовательно, условия ДКП выполнены, и он уже не действует.
Отменить сделку можно через суд или если были прописаны условия расторжения ДКП.
После прохождения госрегистрации и передаче прав на квартиру покупателю при расторжении договора имущество не возвращают, даже если условия сделки были выполнены не полностью. Возврат имущества (квартиры) при расторжении договора должен быть прописан в самом ДКП или в соглашении о его расторжении.
Еще один из вариантов расторжения ДКП при обоюдном согласии – оформление обратной сделки. Заключается новый договор, в котором участники сделки «меняются местами». ДКП нотариально заверяется, отдается на регистрацию.

Варианты расторжения договора

Соглашение сторон

По соглашению сторон ДКП расторгается в случае, если обе стороны договорились решить вопрос в досудебном порядке. Обычно заинтересованная сторона обращается с запросом о расторжении договора к другой. Если в течение 30 дней не поступил ответ или получен отказ, можно обращаться в суд.

Через суд

Если не удалось достигнуть взаимной договоренности, вопрос о расторжении ДКП решается в суде. Важно не допустить распространенную ошибку и требовать как расторжения договора, так и возврата проданного имущества.
К расторжению ДКП через суд, как правило, прибегают, как к крайней мере, когда причины существенны, и нет возможности договориться. Основания могут быть следующими:
Со стороны продавца:
• покупатель допустил значительную просрочку по оплате квартиры;
• покупатель отказывается принять квартиру (не подписывает акт);
• покупатель нарушает другие важные пункты договора, указанные в нем.
Со стороны покупателя:
• продавец отказывается освобождать квартиру (юридически и физически);
• продавец отказывается передавать квартиру;
• выявились существенные недостатки объекта, которые были обнаружены уже после его приема;
• нарушение других пунктов договора, приносящих покупателю ущерб.
При подаче иска можно требовать возмещения морального ущерба, необходимо указать требование о возврате имущества и основания для расторжения заключенного договора.

Как подстраховать себя при сделке?  Как подстраховать себя

При подписании ДКП важно постараться по максимуму учесть все моменты, чтобы в дальнейшем избежать осложнений. Как это сделать?
Указать в договоре сроки передачи денег.
Указать в ДКП возможность его расторжения, в случае, если одна из сторон нарушает принятые на себя обязательства.
Обязательно оформлять передаточный акт.
Правильно составить документы поможет опытный риэлтор или юрист по недвижимости. В любых ситуациях, когда возникают сомнения в собственной компетенции, лучше привлечь к сделке специалистов.